Часто при совершении
сделок купли-продажи недвижимости
возникает вопрос, можно ли ограничиться
указанием о том, что денежная сумма в
оплату за недвижимость была полностью
передана до подписания договора и не
составлять расписку от продавца о
получении денежных средств.
Иногда такие же
положения стороны хотят включить в акт
передачи недвижимого имущества.
На форумах, среди
риелторов, среди участников сделок
часто возникают споры на этот счет.
Сомнения возникают
из-за того, что ст. 408 ГК РФ упоминает
лишь о возможности составления расписки
в качестве подтверждения передачи
денежных сумм. Прямого упоминания других
способов подтверждения нет.
А так как судебная
практика бывает довольно непредсказуема
даже по простым вопросам и иногда идет
и по пути достаточно формального
исполнения существующих норм, для
изучения возможных рисков при такой
схеме мы проанализировали существующие
судебные акты по этим вопросам и
разъяснения госорганов.
В 2012-2014 гг. налоговая
служба и Минфин РФ выпустили ряд
разъяснений (приведены ниже) о том, что
включение в договор подтверждения
оплаты является надлежащим доказательством
оплаты для налоговых правоотношений.
В дальнейшем эту
точку зрения поддержало и большинство
судов как по налоговым, так и по гражданским
спорам.
Более того, можно
увидеть разъяснения, что такие пункты
в договоре являются распиской, включенной
в его текст, что представляется абсолютно
верным с точки зрения правовой
квалификации.
Исключением является
ряд судебных актов по делам о банкротстве,
где эту лазейку недобросовестные
должники пытались использовать для
ухода от ответственности перед
кредиторами. В этой части есть акты
судов, признающие, что оплата по договорам
с соответствующей фразой фактически
не произведена. Однако это следует
рассматривать на сегодняшний день, как
исключение из правил.
Таким образом, можно
включать в договоры и акты передачи
подтверждения оплаты объектов
недвижимости, что будет иметь силу
расписки, это достаточно безопасно. При
этом должно быть четко указано, что
деньги именно переданы, продавец их
получил, а не то, что покупатель собирается,
намеревается, обязуется их передать до
или после подписания документа.
Положительная
практика и разъяснения.
ДЕВЯТЫЙ
АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от
9 июля 2019 г. N 09АП-34747/2019
Дело
N А40-163186/17
При
расчетах между физическими лицами в
соответствии с положениями статьи 408
Гражданского кодекса Российской
Федерации исполнение обязательств
подтверждается распиской в получении
исполнения. Гражданский кодекс Российской
Федерации особых требований к форме
расписки, в частности требования о ее
составлении на отдельном листе, не
устанавливает. Следовательно, стороны
договора оказания юридических услуг
могут включить в текст акта об оказанных
услугах положение о том, что в момент
подписания акта произошла передача
денег между сторонами. В этом случае
исполнение обязательств и факт уплаты
денежных средств по договору считается
подтвержденным.
В
данном случае, взыскивая расходы на
оплату услуг представителя, что составляет
по 32 334 руб. с каждого ответчика по участие
в суде первой, апелляционной и кассационной
инстанциях, суд первой инстанции
обоснованно принял во внимание расценки
на юридические услуги, сложившиеся в
Московском регионе, а также сложившуюся
судебную практику по данной категории
споров, суд первой инстанции принял во
внимание количество и длительность
судебных заседаний, объем исследованных
доказательств, в связи с чем, частично
удовлетворил требования истца и вынес
обоснованный и законный судебный акт.
Таким
образом суд обоснованно взыскал с
каждого ответчика судебные расходы в
сумме 70 000 руб., в том числе (37 666 руб.
расходы по оплате эксперта и 32 334 руб.
расходы на оплат услуг представителя),
оснований для переоценке данных
обстоятельств судом апелляционной
инстанции не установлено.
ДВАДЦАТЬ
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от
12 апреля 2019 г. по делу N А83-2961/2016
Суд
учел правовую позицию Министерством
финансов РФ о том, что если в текст
договора включено положение о том, что
на момент подписания договора расчеты
между сторонами произведены полностью,
то исполнение обязательств, в том числе
факт уплаты денежных средств по договору,
также можно считать подтвержденным, а
потому отклонил доводы финансового
управляющего о безоплатности договора
купли-продажи недвижимого имущества,
так как в нем стороны указали, что расчет
между произведен полностью до подписания
договора, материальных и иных претензий
они друг к другу они не имеют. Одновременно
суд пришел к выводу, что у Воронько В.Е.
имелась финансовая возможность
единоразово выплатить должнику сумму,
указанную в договоре, а отсутствие у
финансового управляющего сведений о
расходование должником полученных
денежных средств не свидетельствует о
мнимости спорной сделки.
В
соответствии с положениями статьи 408
ГК РФ исполнение обязательств
подтверждается распиской в получении
исполнения. При этом в Письме ФНС от
22.05.2013 N ЕД-4-3/9243@ о документальном
подтверждении уплаты денежных средств
при предоставлении имущественного
налогового вычета по налогу на доходы
физических лиц указано, что если в текст
договора включено положение о том, что
на момент подписания договора расчеты
между сторонами произведены полностью,
то исполнение обязательств, в том числе
факт уплаты денежных средств по договору,
также можно считать подтвержденным.
Данная
правовая позиция согласуется с правовой
позицией Министерства финансов Российской
Федерации (письмо от 25.04.2013 No 03-04-07/14436).
В
рассматриваемой ситуации стороны в
текст оспариваемого договора включили
положение о том, что на момент подписания
договора расчеты между ними произведены
полностью до подписания договора,
материальных и иных претензий друг к
другу не имеют.
Из
указанного следует, что Воронько В.Е.
надлежащим образом исполнил все
обязательства по оплате стоимости
недвижимого имущества, что подтверждается
как самим Договором, так и регистрацией
за ним прав собственности на приобретенный
объект недвижимости.
При
этом довод финансового управляющего о
том, что отсутствуют сведения о
расходование должником Сантоцкой С.А.
денежных средств, полученных в результате
совершения оспариваемой сделки, как и
довод о недоказанности наличия у Воронько
В.Е. финансовой возможности для
осуществления сделки, не принимаются
судом апелляционной инстанции во
внимание, поскольку такие обстоятельства
не входят в предмет доказывания по спору
о признании сделки недействительной
на основании п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве.
ПЕРВЫЙ
АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от
19 марта 2018 г. по делу N А43-35446/2017
Абдуллаев
Искендер Юсиф Оглы (далее - Абдуллаев
И.Ю., истец) обратился в Арбитражный суд
Нижегородской области с иском к Рудакову
Андрею Вячеславовичу (далее - Рудаков
А.В., ответчик),:
-
о расторжении договора купли-продажи
доли в уставном капитале общества с
ограниченной ответственностью "ТПК
РОСАЗ-НН" (далее ООО "ТПК РОСАЗ-НН")
от 22.05.2015 в части продажи 51% доли уставного
капитала Рудакову А.В.;
-
о признании за Абдуллаевым И.Ю. права
на долю в уставном капитале ООО "ТПК
РОСАЗ-НН" в размере 51% (исковые
требования изложены с учетом уточнения
в порядке статьи 49 Арбитражного
процессуального кодекса Российской
Федерации).
Решением
от 20.11.2017 по делу N А43-35446/2017 Арбитражный
суд Нижегородской области в удовлетворении
иска Абдуллаеву И.Ю. отказал.
Как
следует материалов дела, на основании
договора купли-продажи от 22.05.2015 Абдуллаев
И.Ю. (продавец) продал Мирзоеву Н.А.
(покупатель-1) и Рудакову А.В. (покупатель-2)
долю в уставном капитале ООО "ТПК
РОСАЗ-НН", соответственно в размере
49% за 260 435 руб. и 51% уставного капитала
за 271 065 руб. Данный договор удостоверен
нотариусом Воробьевым В.В. (г. Нижний
Новгород).
Ссылаясь
на то, что Рудаков А.В. не исполнил свою
обязанность по оплате стоимости 51% доли
в уставном капитале общества в сумме
271 065 руб., истец обратился в арбитражный
суд с иском о расторжении договора
купли-продажи доли в уставном капитале
ООО "ТПК РОСАЗ-НН" от 22.05.2015 в части
продажи 51% доли Рудакову А.В. и о признании
за Абдуллаевым И.Ю. права на долю в
уставном капитале ООО "ТПК РОСАЗ-НН"
в размере 51%.
Согласно
пункту 3.2 договора расчеты между сторонами
произведены полностью до подписания
договора, покупатели уплатили продавцу
денежные средства в следующем порядке:
-
покупатель-1 (Мирзоев) уплатил продавцу
денежные средства в сумме 260 435 руб.;
-
покупатель-2 (Рудаков) уплатил продавцу
денежные средства в сумме 271 065 руб. По
расчетам друг с другом стороны претензий
не имеют.
Таким
образом, расчеты по договору между
истцом и ответчиком произведены в полном
объеме. Денежные средства в сумме 531 500
руб. (в том числе - 271 065 руб., подлежащие
уплате ответчиком), на которые Абдуллаев
И.Ю. мог рассчитывать при заключении
договора купли-продажи доли уставного
капитала он получил непосредственно
до подписания данного договора.
При
этом следует отметить, что при расчетах
между физическими лицами в соответствии
с положениями статьи 408 Гражданского
кодекса Российской Федерации исполнение
обязательств подтверждается распиской
в получении исполнения. Гражданский
кодекс Российской Федерации особых
требований к форме расписки, в частности
требования о ее составлении на отдельном
листе, не устанавливает. Следовательно,
стороны договора купли-продажи могут
включить в текст договора положение о
том, что на момент подписания договора
расчеты между сторонами произведены
полностью или что в момент подписания
договора произошла передача денег между
покупателем и продавцом. В этом случае
исполнение обязательств и факт уплаты
денежных средств по договору считается
подтвержденным.
На
основании изложенного суд первой
инстанции обоснованно счел, что нарушений
обязательств договора купли-продажи
от 22.05.2015 ответчиком Рудаковым А.В. не
допущено и оснований для расторжения
договора купли-продажи доли уставного
капитала от 22.05.2015 применительно к статье
450 части 2 Гражданского кодекса Российской
Федерации не имеется.
АРБИТРАЖНЫЙ
СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от
11 октября 2018 г. N Ф09-6645/18
Дело
N А76-37562/2017
оформление
сделки путем составления одного
документа, в котором существуют и текст
с условиями договора, и подтверждение
факта платежа, соответствует нормам
статьи 421 ГК РФ о свободе договора;
включение в договор положений о том,
что на момент подписания договора
расчеты между сторонами произведены
полностью, соответствует указанным
нормам и подтверждает исполнение
обязательств и факт уплаты денежных
средств на дату подписания договора;
29.03.2013
между предпринимателем (продавец) и
Сухоруковым А.А. (покупатель) заключен
договор купли-продажи, в соответствии
с которым магазин продан за 7 500 000 руб.
с оплатой наличными денежными средствами
до подписания договора (пункты 3.1 - 3.2
договора);
условия
пунктов 3.1 и 3.2 договора от 29.03.2013 о том,
что цена объекта уплачивается путем
передачи наличных денежных средств до
подписания договора, и обязанность по
оплате считается выполненной с момента
передачи денежных средств, доказательством
фактической оплаты в 2013 г. не является,
в связи с чем оснований для отнесения
суммы реализации к 2013 г. у инспекции не
имелось;
Выводы,
сделанные судом апелляционной инстанции,
не соответствуют установленным
фактическим обстоятельствам и имеющимся
в деле доказательствам.
Пунктами
3.1, 3.2, 4.1, 4.2 договора от 29.03.2013 предусмотрено,
что цена объекта уплачивается путем
передачи наличных денежных средств до
подписания договора, объект передается
покупателю без составления акта
приема-передачи нежилого помещения
после получения продавцом денежных
средств.
Таким
образом, с учетом положений статьи 431
ГК РФ, подписав указанный договор и
передав покупателю магазин, продавец
подтвердил факт оплаты ему стоимости
и, соответственно, надлежащего исполнения
покупателем обязательств по договору
купли-продажи.
Вопрос:
Какие документы подтверждают доходы
налогоплательщика, который не является
предпринимателем, при продаже магазина
другому гражданину РФ?
Министерство
финансов Российской Федерации
ДЕПАРТАМЕНТ
НАЛОГОВОЙ И ТАМОЖЕННО-ТАРИФНОЙ ПОЛИТИКИ
ПИСЬМО
от 11 июня 2014 года № 03-04-05/28341[О подтверждении
доходов налогоплательщика, полученных
от продажи имущества]
Департамент
налоговой и таможенно-тарифной политики
рассмотрел обращение по вопросу
подтверждения доходов налогоплательщика,
полученных от продажи имущества, и
сообщает следующее. В целях главы 23
"Налог на доходы физических лиц"
Налогового кодекса Российской Федерации
документом, подтверждающим получение
физическим лицом дохода от продажи
имущества другому физическому лицу
может служить банковская выписка о
перечислении денежных средств со счета
покупателя на счет продавца в оплату
имущества по договору купли-продажи.
Учитывая положения статьи 408 Гражданского
кодекса Российской Федерации, в
соответствии с которым при расчетах
между физическими лицами исполнение
обязательств подтверждается распиской
в получении исполнения, таким документом
может также служить расписка в получении
денежных средств. Если в текст договора
включено положение о том, что на момент
подписания договора расчеты между
сторонами произведены полностью,
исполнение обязательств и факт уплаты
денежных средств по договору, по нашему
мнению, также можно считать подтвержденными.
Заместитель
директора
Департамента
Р.А.Саакян
ФЕДЕРАЛЬНАЯ
НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА
ПИСЬМО
от
22 мая 2013 г. N ЕД-4-3/9243@
О
ДОКУМЕНТАЛЬНОМ ПОДТВЕРЖДЕНИИ
УПЛАТЫ
ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ ПРИ ПРЕДОСТАВЛЕНИИ
ИМУЩЕСТВЕННОГО
НАЛОГОВОГО
ВЫЧЕТА ПО НАЛОГУ НА ДОХОДЫ ФИЗИЧЕСКИХ
ЛИЦ
Федеральная
налоговая служба по вопросу получения
имущественного налогового вычета по
налогу на доходы физических лиц сообщает
следующее.
В
соответствии с подпунктом 1 пункта 1
статьи 220 Налогового кодекса Российской
Федерации (далее - Кодекс) налогоплательщик
при определении размера налоговой базы
по налогу на доходы физических лиц имеет
право на получение имущественных
налоговых вычетов в суммах, полученных
налогоплательщиком в налоговом периоде
от продажи жилых домов, квартир, комнат,
включая приватизированные жилые
помещения, дач, садовых домиков или
земельных участков и долей в указанном
имуществе, находившихся в собственности
налогоплательщика менее трех лет, но
не превышающих в целом 1 000 000 руб., а также
в суммах, полученных в налоговом периоде
от продажи иного имущества, находившегося
в собственности налогоплательщика
менее трех лет, но не превышающих в целом
250 000 руб.
Вместо
использования права на получение
имущественного налогового вычета,
предусмотренного данным подпунктом,
налогоплательщик вправе уменьшить
сумму своих облагаемых налогом доходов
на сумму фактически произведенных им
и документально подтвержденных расходов,
связанных с получением этих доходов.
При
расчетах между физическими лицами
следует учесть, что в соответствии с
положениями статьи 408 Гражданского
кодекса Российской Федерации исполнение
обязательств подтверждается распиской
в получении исполнения.
Вместе
с тем если в текст договора включено
положение о том, что на момент подписания
договора расчеты между сторонами
произведены полностью, то исполнение
обязательств, в том числе факт уплаты
денежных средств по договору, также
можно считать подтвержденным.
Данная
позиция согласована с Министерством
финансов Российской Федерации (письмо
от 25.04.2013 N 03-04-07/14436).
Доведите
указанное письмо до нижестоящих налоговых
органов.
Действительный
государственный
советник
Российской
Федерации
3
класса
Д.В.ЕГОРОВ
УПРАВЛЕНИЕ
ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ
ПО
Г. МОСКВЕ
ПИСЬМО
от 16 января 2012 г. N 20-14/002451@
Гражданский
кодекс РФ особых требований к форме
расписки, в частности требования о ее
составлении на отдельном листе, не
устанавливает. Следовательно, стороны
договора купли-продажи недвижимости
могут включить в текст договора положение
о том, что на момент подписания договора
расчеты между сторонами произведены
полностью или что в момент подписания
договора произошла передача денег между
покупателем и продавцом. В этом случае
исполнение обязательств и факт уплаты
денежных средств по договору также
можно считать подтвержденными.
Заместитель
руководителя
Управления
советник
государственной
гражданской
службы 1-го класса
Ю.Ю.
Шилова
Примеры
отрицательной практики
ПЯТНАДЦАТЫЙ
АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от
16 июня 2020 г. N 15АП-19137/2019
Дело
N А32-24287/2018
При
расчетах между физическими лицами в
соответствии с положениями статьи 408
Гражданского кодекса Российской
Федерации исполнение обязательств
подтверждается распиской в получении
исполнения. Гражданский кодекс Российской
Федерации особых требований к форме
расписки, в частности требования о ее
составлении на отдельном листе, не
устанавливает. Следовательно, стороны
договора займа могут включить в текст
договора положение о том, что на момент
подписания договора расчеты между
сторонами произведены полностью или
что в момент подписания договора
произошла передача денег между займодавцем
и заемщиком.
апрет
на осуществление расчетов между
физическими лицами и индивидуальными
предпринимателями наличными денежными
средствами законодательством Российской
Федерации не установлен.
Конституционный
Суд Российской Федерации неоднократно
указывал на то, что конституционный
принцип равенства (статья 19 Конституции
Российской Федерации), гарантирующий
защиту от всех форм дискриминации при
осуществлении прав и свобод, означает,
помимо прочего, недопустимость введения
таких ограничений в правах лиц,
принадлежащих к одной категории, которые
не имеют объективного и разумного
оправдания (запрет различного обращения
с лицами, находящимися в одинаковых или
сходных ситуациях).
В
свою очередь, целью проведения процедуры
банкротства является наиболее полное
удовлетворение требований всех
кредиторов, в том числе с однородными
требованиями.
Нормы
законодательства о банкротстве направлены
на предоставление кредиторам равных
правовых возможностей при реализации
экономических интересов в случаях,
когда имущества должника недостаточно
для справедливого его распределения
между кредиторами.
Вместе
с тем, в силу специфики дел о банкротстве,
определяющей повышенный стандарт
доказывания и предполагающей необходимость
особой степени осмотрительности и
разумности в действиях контрагентов
при совершении и исполнении сделок с
должником, указание в договоре на
произведенный между сторонами расчет
не является безусловным доказательством
реальности передачи денежных средств.
Определения
Пятнадцатого арбитражного апелляционного
суда от 15.11.2019, 13.12.2019 и 17.01.2020 должником
не исполнены.
Признание
долга должником в силу специфики дел о
банкротстве не может являться безусловным
основанием для включения требования
кредитора в реестр.
Таким
образом, Площадным С.А. не представлено
в материалы дела надлежащих и бесспорных
доказательств в обоснование своей
позиции о наличии у него финансовой
возможности предоставить должнику
займы в заявленном размере.
В
рассматриваемом случае банком заявлены
доводы, свидетельствующие о мнимом
характере договоров займа, в том числе
указано, что заем ничем не обеспечен.
Приведенные
доводы с разумной степенью достоверности
позволяют суду усомниться в достаточности
и достоверности доказательств,
представленных в материалы дела
заявителем. Следовательно, на кредитора
в данном случае переходит бремя
опровержения этих сомнений.
Принимая
во внимание значительную сумму заемных
средств - 7 106 000 руб., достоверность
представления займов в наличной форме
вызвали у судебной коллегии сомнения,
которые с достаточной степенью
достоверности заявителем и должником
не устранены.
Кроме
того, Площадным С.А. в материалы дела не
было представлено доказательств,
обосновывающих экономическую
целесообразность заключения договоров
займа, а также оправдывающих бездействие
по невзысканию задолженности в судебном
порядке.
В
обычном же гражданском обороте участниками
отношений преследуются цели скорейшего
взыскания задолженности, обращения за
судебной защитой, принудительного
исполнения судебного акта, а не на
создание видимости принятия мер по
взысканию в целях сохранения задолженности,
в том числе для предъявления в деле о
банкротстве.
Учитывая
длительное отсутствие со стороны
Площадного С.А. принудительных мер для
возврата (взыскания) денежных средств,
в связи с неисполнением должником
принятых на себя обязательств,
представленные в обоснование заявленных
требований расписки о получении денежных
средств, сами по себе не подтверждают
предоставление должнику денежных
средств в заем.
Суд
апелляционной инстанции также учитывает,
что заявитель не предоставил доказательств
экономической обоснованности и
целесообразности предоставления
денежных средств в столь значительном
размере без предоставления какого-либо
обеспечения (неустойка, залог, удержанием
вещи должника, поручительство, независимой
гарантия, другие способы, предусмотренные
законом или договором).
Исходя
из позиции, изложенной в постановлении
Президиума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 04.10.2011 по делу
N 6616/2011, при наличии сомнений в реальности
договора займа исследованию подлежат
доказательства, свидетельствующие об
операциях должника с этими денежными
средствами (первичные бухгалтерские
документы или банковские выписки с
расчетного счета должника), в том числе
об их расходовании.
В
определении Верховного Суда Российской
Федерации от 05.03.2018 N 309-ЭС18-299 (2) сформирована
правовая позиция, по смыслу которой
отсутствие экономической целесообразности
в заключении договора для должника,
влечет недопустимость необоснованного
увеличения размера денежных обязательств
должника перед аффилированным лицом с
целью получения последним контроля над
процедурой банкротства. Указанная
позиция также отражена в определении
Верховного Суда Российской Федерации
от 22.02.2017 N 306-ЭС16-21108.
Суд
апелляционной инстанции, исследовав и
оценив в соответствии со статьей 71
Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации имеющиеся в
материалах дела доказательства,
установил, что материалы дела не содержат
документов, подтверждающих фактическое
наличие у Площадного С.А. денежных
средств на момент совершения соответствующих
сделок, сведений о том, каким образом и
на какие цели должником были израсходованы
полученные денежные средства. В материалах
дела отсутствуют доказательства
отражения спорной суммы займа в
бухгалтерском учете должника и
расходования полученных сумм займа на
нужды должника. Неотражение займов в
учете должника подтверждено финансовым
управляющим (т. 2, л.д. 135).
|